Autor: Karolina Olszewska

Änderungen in der Art und Weise, wie Immobilien im öffentlichen Bereich verwaltet werden, und nicht nur, d. h. was das Gesetz vom 13. Juni 2019 zur Änderung des Gesetzes über die Nationalen Immobilienressource und einige andere Gesetze bewirkt hat.

Ein paar einleitende Worte zur Nationalen Immobilienressource - KZN

Am 20. Juli 2017 wurde das Gesetz zur Errichtung der Nationalen Immobilienressource (KZN) als Umsetzung der Annahmen des Nationalen Wohnungsbauprogramms verabschiedet. Im Inhalt der Begründung wiesen die Verfasser des Gesetzes auf die Notwendigkeit hin, die verfassungsrechtliche Verpflichtung der öffentlichen Gewalt zu erfüllen, die Wohnbedürfnisse der Bürger, insbesondere derjenigen mit mäßigem Einkommen, zu befriedigen. Um dieser Verpflichtung nachzukommen, musste eine juristische Person des Staates geschaffen werden, die Grundstücke verbinden würde, die im Besitz der Staatskasse sind, aber auch von dieser genutzt werden (also Eigentum von kommunalen Einheiten darstellen), und die für den Wohnungsbau sowie für die damit verbundene technische Infrastruktur vorgesehen sind.

Zusätzlich zur Ernennung der KZN hat der Gesetzgeber dieser Einheit Rechtsinstrumente zur Verfügung gestellt, die es ihr ermöglichen, Immobilien zu erwerben, und hat kommunalen Einheiten, der Agentur für Militärisches Eigentum sowie dem Nationalen Zentrum zur Förderung der Landwirtschaft, sonstigen Verwaltungsbehörden oder Nießbrauchnutzern von Immobilien, die Eigentum der Staatskasse sind (bis 15. August 2019) der Staatlichen Forstverwaltung der Staatswälder, die Verpflichtung auferlegt, Verzeichnisse von Immobilien zu erstellen, die im Besitz oder Nießbrauch dieser Einheiten verbleiben und auf dem Gelände von Städten, Gemeinden und Dorfgemeinden sowie außerhalb dieser Grenzen liegen, wenn der lokale Raumbewirtschaftungsplan ihre Bestimmung für die Umsetzung von Wohnungsinvestitionen vorsieht und keine Studie der Bedingungen und Richtungen ihrer Bewirtschaftung vorliegt. Diese Verzeichnisse wurden an die KZN übertragen, und jede im Verzeichnis aufgelistete Immobilie konnte an die Ressource übertragen werden. Somit war die Auswahl der Immobilien der KZN vorbehalten.

Am 15. August 2019 eingeführte Änderungen in Bezug auf KZN

Das Wesentliche an den Änderungen in der Arbeitsweise der KZN, die am 15. August dieses Jahres in Kraft traten, war die Erweiterung des Kreises der Unternehmen, die verpflichtet waren, ein Immobilienverzeichnis vorzulegen, um staatliche Gesellschaften und deren Tochterunternehmen. Ab diesem Datum ist die KZN berechtigt, Immobilieneigentum oder unbefristete Nießbrauchsrechte dieser Unternehmen zu übernehmen.

Die Immobilien werden auf der Grundlage eines Protokolls in üblicher Schriftform für Immobilien, die nicht staatlichen Gesellschaften gehören, sowie in Form einer notariellen Urkunde im Fall der Übernahme von Immobilien aus dem Verzeichnis von staatlichen Gesellschaften, zur Ressource übernommen.

Auswirkungen des Gesetzes und seiner Änderungen auf den Handel mit Immobilien für den Wohnungsbau

Sowohl vor als auch nach dem 15. August 2019 war der Erwerb von Immobilien von Unternehmen, die zur Erstellung von Immobilienverzeichnissen verpflichtet waren, mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht zugunsten der KZN belastet. Dies bedeutet, dass der Erwerb von Immobilien durch einen Investor (und nicht nur Immobilien für den Wohnungsbau) von kommunalen Einheiten oder staatlichen Gesellschaften um einen Monat verlängert wird, während dessen die KZN ihr Vorkaufsrecht ausüben kann. Darüber hinaus lässt die Analyse der geänderten Bestimmungen den Schluss zu, dass der Handel mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien für Wohnzwecke, die Eigentum der Staatskasse sind, und von kommunalen Einheiten verwaltet werden, von kommunalen Einheiten, die zum Nießbrauch der Staatskasse übergeben wurden, oder auch dem Eigentum staatlicher Gesellschaften eingeschränkt und in einigen Fällen tatsächlich ausgeschlossen wird.

Eine positive Änderung, die durch die Novelle des Gesetzes über die KZN eingeführt wird, ist die Einführung einer Kollisionsnorm im Falle einer Überschneidung des gesetzlichen Vorkaufsrechts, das der Gemeinde oder der Staatskasse zusteht [siehe Art. 109 des Gesetzes vom 21. August 1997 über die Immobilienverwaltung] mit gesetzlichem Vorkaufsrecht zugunsten der KZN. Bisher war es erforderlich, sowohl die zuständige Gemeinde als auch die KZN über den Abschluss eines bedingten Kaufvertrages zu informieren und im Falle des Willens beider dieser Einheiten, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, aufgrund mangelnder Regulierung auf die Beilegung des Rechtsstreits zu warten, darüber, welche dieser Einheiten berechtigt sein würde, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Nach dem 15. August dieses Jahres wird der Gemeinde oder der Staatskasse kein Vorkaufsrecht für Immobilien zustehen, wenn dieses Recht kraft Gesetzes der KZN zusteht.

Es gab jedoch keine Bestimmungen für den Fall der Überschneidung der oben genannten Vorkaufsrechte, deren Quelle ein anderes Gesetz als das Immobilienverwaltungsgesetz ist. Daher ist davon auszugehen, dass in den verbleibenden Fällen der Überschneidung dieser Rechte der Verkauf von Immobilien unter der Bedingung erfolgen kann, dass dieses Recht weder von der berechtigten Einheit noch der KZN ausgeübt wird (z. B. beim Handel mit Immobilien in einer Sonderwirtschaftszone oder auf dem Gelände von Flughäfen).

Mit dem Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die KZN wurden auch Änderungen zum Nutzen der Anleger in das Gesetz über die Immobilienverwaltung sowie in das Baurecht aufgenommen. Sie beziehen sich auf die Möglichkeit, den Nutzungszweck von Immobilien im Nießbrauch im Falle einer dauerhaften Änderung der Widmung der Immobilie zu ändern. Diese Änderung ist die Umsetzung der Postulate der Teilnehmer des Immobilienmarkts, vor allem der Bauherren, die Bauprojekte in ehemaligen Industriegebieten durchführen. Bisher hat jede der großen Städte eine nicht einheitliche Auslegung von Art. 73 des Immobilienverwaltungsgesetzes angewandt, bei der Verweigerung der Erteilung von Baugenehmigungen beginnend, über die Berufung gegen erteilte Baugenehmigungen bis hin zur Verbindung der Umwidmung vom Nießbrauch mit hohen (und ungerechtfertigten) Gebühren. Nach dem 15. August dieses Jahres wird Bauaufsichtsbehörde die Erteilung einer Baugenehmigung nur dann verweigern können, weil der Zweck der Investition nicht mit dem Zweck übereinstimmt, der im Vertrag über die Einrichtung des Nießbrauchrechts enthalten ist. Interpretationszweifel können durch den Begriff "dauerhafte Umwidmung" im Fall von Grundstücken, die im Nießbrauch stehen, entstehen. Dennoch sollte die Richtung der Änderungen, die in das Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die KNZ in dieser Hinsicht eingeführt wurden, als vernünftig angesehen werden.