fbpx

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) oprócz przyznania bardzo daleko idących - praktycznie paraliżujących obrót gruntami rolnymi - uprawnień Agencji Nieruchomości Rolnych wprowadza także istotne zmiany w kodeksie cywilnym. Najpoważniejsze konsekwencje może mieć zmiana art 172 k.c., mówiącego o zasiedzeniu nieruchomości.

W dotychczasowym stanie prawnym do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia konieczne było spełnienie dwóch wymogów: samoistnego posiadania nieruchomości oraz upływu czasu. Jeżeli osoba zasiadująca uzyskała posiadanie gruntu czy budynku w dobrej wierze, okres potrzebny do nabycia własności wynosi 20 lat. W przeciwnym razie do nabycia własności dochodzi po upływie 30 lat. Przeznaczenie zasiadywanej nieruchomości było bez znaczenia.

Od 30 kwietnia 2016 r. regulacje te uległy poważnej zmianie. Zgodnie z nowym art. 172 par. 3 k.c. nabyć własność nieruchomości rolnej przez zasiedzenie będzie mógł wyłącznie rolnik indywidualny i tylko wtedy, gdy powierzchnia nabywanego areału - wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi już jego własność - nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Zmienne przeznaczenie

Już wprowadzenie szczególnego reżimu prawnego dla gruntów rolnych jest wątpliwe z uwagi na brak precyzji w kodeksowej definicji nieruchomości rolnej. Za takie uznaje się bowiem nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Do określenia charakteru danej ziemi stosuje się pomocniczo informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Ustawa nie przyznaje jednak danym zawartym w takich dokumentach mocy rozstrzygającej.

Ponieważ o rolnym przeznaczeniu nieruchomości rozstrzyga możliwość wykorzystania gruntu na cele rolne, przeznaczenie to może ulegać zmianom wraz z upływem czasu. Pojawia się więc pytanie, czy o możliwości zasiedzenia powinno decydować przeznaczenie ziemi z momentu nabycia posiadania, czy dopiero z zakończenia okresu zasiedzenia A może do okresu zasiadywania przez osobę, która nie posiada statusu rolnika indywidualnego, należy Uczyć tylko te momenty, w których nieruchomość nie była uznawana za rolną, pozostałe okresy pomijając Na te pytania ustawa z 14 kwietnia 2016 r. nie udziela odpowiedzi.

Rolnikiem się bywa

Kolejna wątpliwość dotyczy podmiotu, który będzie mógł dokonać zasiedzenia ziemi rolnej. Pojęcie rolnika indywidualnego zostało bowiem zdefiniowane w sposób nieprecyzyjny. Zgodnie z art. 6 ust 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.) w brzmieniu ustalonym przez ustawę z 14 kwietnia 2016 r. za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od pięciu lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Z przytoczonej definicji można wywnioskować, że rolnikiem indywidualnym się bywa i z łatwością można ten status utracić, np. zmieniając miejsce zamieszkania. Ustawodawca, nowelizując przepisy kodeksu cywilnego, takiej sytuacji jednak nie przewidział. Literalne brzmienie nowego art. 172 par. 3 k.c. sugerowałoby co prawda, że rozstrzygające znaczenie ma moment upływu okresu zasiedzenia. Należy się jednak spodziewać, że wątpliwości w tym zakresie znajdą odzwierciedlenie w rozbieżnym orzecznictwie sądów.

Pytanie o hektary

O ile wskazane powyżej kwestie mogą budzić wątpliwości, realnym zagrożeniem jest ostatni fragment art. 172 par. 3 k.c. Zgodnie z nim zasiedzenie nieruchomości rolnej będzie mogło nastąpić tylko wtedy, gdy powierzchnia nabywanej ziemi wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność zasiadującego rolnika indywidualnego nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Przede wszystkim powstaje pytanie, czy w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości rolnej prowadziłoby do przekroczenia tego limitu, dojdzie do nabycia tylko części zasiadywanej nieruchomości, czy też zasiedzenie w ogóle nie nastąpi Przykładowo czy w sytuacji, gdy rolnik

Osłabieniu ulegnie pewność prawa, tak ważna dla bezpieczeństwa obrotu indywidualny jest właścicielem nieruchomości rolnych o powierzchni 295 ha oraz posiadaczem samoistnym nieruchomości rolnej o powierzchni 10 ha, po upływie okresu zasiedzenia dojdzie do nabycia jedynie 5 ha czy też w ogóle zasiedzenie nie będzie skuteczne.

Jeśli zaś dopuścimy możliwość nabycia własności jedynie części gruntu, powstanie konieczność określenia, która część będzie podlegała zasiedzeniu.

Nowe przepisy nie zawierają w tym zakresie żadnych wskazówek.


Ponadto wydaje się że ustawodawca zapomniał, że nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa, a postanowienie sądu ma jedynie skutek deklaratywny. Jest to istotne w kontekście sankcji nieważności, jaką przewidziano w znowelizowanej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego w sytuacji zbywania nieruchomości rolnych w sposób niezgodny z ustawą. Może się bowiem okazać, że rolnik indywidualny zasiedzi nieruchomość rolną, tzn. stanie się jej właścicielem, wskutek czego osiągnie limit 300 ha. Następnie, wciąż występując jako rolnik indywidualny, nabędzie dodatkową nieruchomość rolną, np. na podstawie umowy sprzedaży. W takiej sytuacji to drugie nabycie okaże się nieważne.

Podsumowując, ustawa z 14 kwietnia 2016 r. w zakresie wprowadzanych przez nią zmian dotyczących zasiedzenia rodzi mnóstwo wątpliwości i najprawdopodobniej wywoła liczne problemy praktyczne w obrocie nieruchomościami oraz rozbieżności w orzecznictwie. Tym samym istotnemu osłabieniu ulegnie, tak ważna dla bezpieczeństwa obrotu, pewność prawa.