Inwestor zastępczy w procesie budowlanym – publikacja eksperta GESSEL w kwartalniku „Prawo Budowlane”

W kwartalniku „Prawo Budowlane” ukazał się artykuł autorstwa Macieja Boryczko, partnera i szefa praktyki Prawa Nieruchomości w kancelarii GESSEL, dotyczący roli inwestora zastępczego w procesie budowlanym oraz znaczenia właściwego ukształtowania relacji prawnych przy realizacji złożonych inwestycji.

Autor wskazuje, że inwestor zastępczy jest narzędziem realnie wpływającym na efektywność i bezpieczeństwo projektu, szczególnie tam, gdzie skala lub stopień skomplikowania inwestycji przekracza możliwości organizacyjne inwestora:

„Instytucja inwestora zastępczego (…) odgrywa istotną rolę szczególnie przy realizacji złożonych inwestycji infrastrukturalnych i przemysłowych.”

Z perspektywy inwestora kluczowe znaczenie ma nie tylko sama decyzja o powierzeniu zarządzania projektem, lecz także sposób ukształtowania modelu współpracy i odpowiedzialności:

„W praktyce obrotu gospodarczego wyodrębniły się dwa podstawowe typy umów o zastępstwo inwestycyjne: umowa typu powierniczego oraz umowa typu przedstawicielskiego.”

Jak podkreśla autor, wybór modelu nie ma wyłącznie charakteru formalnego, lecz bezpośrednio przekłada się na ryzyko prawne i operacyjne projektu:

„Wybór modelu współpracy ma istotne znaczenie dla zakresu odpowiedzialności, sposobu rozliczeń oraz relacji z wykonawcami i organami administracji publicznej.”

Publikacja zwraca uwagę, że w praktyce to właśnie konstrukcja umowy oraz mechanizmy nadzoru decydują o tym, czy delegowanie zarządzania inwestycją przyniesie oczekiwane efekty:

„Dobrze skonstruowana umowa o zastępstwo inwestycyjne może znacząco zwiększyć efektywność realizacji inwestycji, ograniczyć ryzyka proceduralne i techniczne.”

Jednocześnie autor wskazuje na konkretne obszary ryzyka, które wymagają świadomego zarządzania po stronie inwestora, w tym precyzyjne określenie zakresu obowiązków, zasad raportowania oraz granic pełnomocnictwa.

Wnioski płynące z publikacji mają istotne znaczenie dla inwestorów realizujących projekty o wysokim stopniu złożoności, w których właściwe ułożenie relacji z inwestorem zastępczym wpływa bezpośrednio na tempo realizacji, koszty oraz poziom ryzyka całego przedsięwzięcia.

Maciej Boryczko jest Partnerem i szefem praktyki Prawa Nieruchomości w kancelarii GESSEL. Specjalizuje się w kompleksowej obsłudze procesów nieruchomościowych oraz doradztwie korporacyjnym i transakcyjnym, wspierając klientów w projektach o wysokim stopniu złożoności.

Źródło: „Inwestor zastępczy w procesie budowlanym – rola, odpowiedzialność i praktyczne aspekty współpracy”, Prawo Budowlane. Kwartalnik, nr 26, październik–grudzień 2025.