Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw czeka już na podpis prezydenta. Dla obrotu gospodarczego najistotniejsze będą zmiany wprowadzane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803 - dalej: u.ku.r.). A najważniejszym skutkiem nowej ustawy stanie się ograniczenie obrotu gruntami rolnymi Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w znowelizowanej u.k.u.r. nieruchomości rolne będą mogli nabywać jedynie rolnicy indywidualni, tj. osoby fizyczne będące właścicielami, użytkownikami wieczystymi, samoistnymi posiadaczami lub dzierżawcami nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadające odpowiednie kwalifikacje oraz zamieszkałe co najmniej od 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa.

Z punktu widzenia wspólników i akcjonariuszy spółek handlowych najistotniejszymi elementami nowelizacji są jednak wprowadzenie prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) w stosunku do akcji i udziałów spółek handlowych oraz jej uprawnienia do złożenia oświadczenia o nabyciu ziemi w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia takich spółek

Przy tym zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 1 znowelizowanej u.k.u.r. nieważne będzie dokonanie czynności prawnej, w wyniku której dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej bez powiadomienia ANR Powstaje więc wątpliwość, w którym momencie transformacji takie zawiadomienie ma nastąpić, by nie narazić się na zarzut nieważności

Uchwała czy wpis 

Zawiadomienie ANR wydaje się dopuszczalne już na etapie sporządzenia planu przekształcenia, podziału lub połączenia. Jest to bowiem najwcześniejszy moment, w którym plany zarządów spółek przybierają postać formalnego dokumentu. Inną możliwością jest zawiadomienie ANR bezpośrednio przed podjęciem uchwał o transformacji. W takiej sytuacji zarząd informowałby obecnych na zgromadzeniu wspólników, że wszelkie formalności związane z obrotem nieruchomościami rolnymi wymagane dla ważnego podjęcia uchwały zostały zachowane. Za przyjęciem takiego rozwiązania przemawia to, że podjęcie odpowiednich uchwał jest przypieczętowaniem procesu transformacji spółek odbywającego się wcześniej jedynie w sferze menedżerskiej. Jeśli ANR byłaby zainteresowana wykonaniem swoich uprawnień przyznanych jej przez uk.u.r„ powinna podjąć odpowiednie działania.

Przyjmując literalną wykładnię znowelizowanej u.k.u,r., należałoby jednak stwierdzić, że uprawnienie ANR aktualizuje się dopiero po nabyciu nieruchomości rolnych na skutek podziału, przekształcenia lub łączenia spółek handlowych. Biorąc pod uwagę to, że zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych połączenie, przekształcenie lub podział następuje dopiero w momencie wpisu tego zdarzenia do rejestru, obowiązek zawiadomienia ANR powstawałby więc dopiero po wpisie odpowiedniej zmiany do rejestru. Niezwłocznie po uzyskaniu informacji o rejestracji zmian w Krajowym Rejestrze Sądowym spółka taka powinna więc zawiadomić ANR, że nabyła grunt rolny.

Powyższe rozwiązanie budzi jednak wątpliwości w kontekście sankcji nieważności czynności prawnej dokonanej bez powiadomienia ANR Za czynność prawną będącą podstawą połączenia należy uznać bowiem uchwałę o połączeniu, podziale lub przekształceniu spółki W sytuacji, gdy zawiadomienie ANR nastąpi już po tej transformacji, istnieje więc ryzyko uznania, że czynność prawna w postaci uchwały nastąpiła bez takiego zawiadomienia. I jako taka jest nieważna.

Ziemia niczyja 


Sprawę dodatkowo komplikuje niespójność znowelizowanej u.ku.r. w zakresie skutków prawnych działania niezgodnie z przepisami ustawy. Z jednej strony ustawa stanowi, że nieważne jest jedynie nabycie nieruchomości; z drugiej wskazuje, że nieważne jest dokonanie połączenia, podziału lub przekształcenia bez powiadomienia ANR Jeśli przyjęlibyśmy jednak, że w ramach połączenia lub przekształcenia spółki nieważne jest jedynie nabycie ziemi przez spółkę przejmującą lub przekształconą (o ile w ogóle można mówić o nabyciu nieruchomości przez spółkę przekształconą), okazałoby się, że po wpisie połączenia lub przekształcenia do rejestru nieruchomość rolna nie została objęta sukcesją generalną. Ponieważ jednak połączenie lub przekształcenie nie może nastąpić bez wykreślenia spółki przekształcanej albo spółki przejmowanej z rejestru, okazywałoby się, że właścicielem nieruchomości rolnej jest spółka nieistniejąca. Ziemia stanowiłaby więc rzecz niczyją. Jest to sytuacja niedopuszczalna, bardziej prawdopodobne jest więc, że nieważnością objęte byłoby zawsze całe połączenie lub przekształcenie. Z wyjątkiem podziału przez wydzielenie o takim samym skutku można mówić również w przypadku podziału spółek Wbrew literalnej wykładni znowelizowanej u.k.u.r. należy więc przyjąć, że zawiadomienie ANR powinno nastąpić przed podjęciem uchwał o połączeniu lub podziale.

Kolejną dyskusyjną kwestią związaną z nowelizacją jest problem stosowania nowych przepisów do sytuacji w której uchwały o połączeniu, przekształceniu lub podziale zostaną podjęte przed wejściem w życie nowelizacji ale rejestracja zmian nastąpi już po 30 kwietnia 2016 r. Jak się wydaje, ustawodawca w przepisach przejściowych nie przewidział możliwości zaistnienia takiego stanu faktycznego. Zgodnie z zasadą bezpośredniego działania ustawy nowej w braku odmiennych uregulowań do badania danej sytuacji prawnej należy stosować nowe przepisy. Powstaje więc ryzyko, że sądy rejestrowe będą bezpodstawnie oddalały takie wnioski o rejestrację albo wzywały do ich uzupełnienia o dokumenty potwierdzające, że ANR została powiadomiona zgodnie z przepisami znowelizowanej u.k.u.r.

Karolina Turko, aplikantka adwokacka

Bartłomiej Woźniak, aplikant adwokacki