Chciałbyś zainwestować w mieszkanie? Choć upadłości i przekręty deweloperów nie są już tak częste, to warto znać kilka sposobów, by ich sprawdzić. Radzimy, jak to zrobić.

W jaki sposób można „przepuścić" 0,5 mln zł? Niemal dowolny - hazard, upadłość założonej przez nas firmy czy... małżeństwo bez rozdzielności majątkowej ze zdecydowanie niewłaściwą osobą. Można także kupić mieszkanie - z myślą o inwestycji - i nie sprawdzić dewelopera. (...)

Potencjalnych ryzyk w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera jest wiele. Pierwsze - i podstawowe - to niezrealizowanie inwestycji. Niestety, mimo bardzo dobrej koniunktury w branży mieszkaniowej takie sytuacje czasami się zdarzają (przykładem może być warszawska spółka Włodarzewska).

- Wizualizacje wnętrz i otoczenia nie zawsze pokrywają się z efektem realizacji, a jest to tylko jedno z mniej znaczących zagrożeń - ko- mentuje Dorota Dwornik z serwisu otodom.pl.

Tu przykłady można mnożyć. Jednym z nich jest różnica pomiędzy wizualizacją a ostatecznym efektem inwestycji osiedla domów pod Rzeszowem, o której to sprawie głośno było na początku br. Inne problemy to np. wadliwe wykonanie instalacji elektrycznej czy wodociągowej oraz wady konstrukcyjne budynku.

Płaszczyzn związanych z weryfikacją dewelopera i inwestycji jest wiele. Potencjalnym zabezpieczeniem przed ewentualnymi problemami jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (z 2011 r.), która chroni nie tylko klientów prywatnych, ale także osoby fizyczne prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze. Trzeba jednak pamiętać, że jej zapisy nie obejmują np. spółek czy też kupujących lokale usługowe (nawet, jeśli są osobami fizycznymi)! W tym przypadku dokumentem, na który powinniśmy zwrócić bardzo szczególną uwagę, jest sama umowa zakupu nieruchomości.

SPRAWDŹ DEWELOPERA

Najprostszym sposobem sprawdzenia dewelopera jest weryfikacja w internecie jego dokonań. Po pierwsze, możemy sprawdzić historię firmy - co jest szczególnie istotnym krokiem w przypadku mniejszych, niezbyt znanych deweloperów. Poszukujemy adresów zrealizowanych projektów, szukamy opinii na stronach internetowych okolicznych mieszkańców. - Polecam wybranie się na dotychczas wybudowane osiedla, popytanie mieszkańców o to, czy są zadowoleni lub poszukanie informacji na internetowych grupach i forach. W przypadku przeszukiwania sieci pamiętać należy, że wiele skrajnych opinii może pochodzić albo od samego dewelopera, albo jego konkurentów, dlatego kontakt osobisty z mieszkańcami może być lepszym rozwiązaniem - radzi ekspertka otodom.pl. Jeśli deweloper uchodzi za rzetelnego, trzeba przejść do etapu drugiego, czyli prześwietlenie jego sytuacji finansowej. (...)

SPRAWDŹ KWESTIE PRAWNE

Jeśli deweloper jawi się nam jako firma rzetelna, możemy przystąpić do kolejnego etapu weryfikacji - sprawdzenia samej inwestycji. Po pierwsze, trzeba zweryfikować sytuację prawną nieruchomości. Tu z pomocą przychodzi księga wieczysta nieruchomości dostępna od kilku lat przez internet. Wystarczy znać jej numer, który powinniśmy uzyskać od dewelopera.  (...)

Oprócz tego istotne są kwestie zadłużenia nieruchomości. - Warto sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Taką informację uzyskamy, sprawdzając dział IV księgi wieczystej. Z kolei z jej działu III możemy dowiedzieć się, czy toczy się egzekucja z danej nieruchomości - tłumaczy przedstawicielka kancelarii prawnej GFP_Legal.

- Należy pamiętać, że osoba fizyczna zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej, zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawą deweloperską), może żądać od dewelopera udostępnienia m.in. kopii pozwolenia na budowę, sprawozdań finansowych za ostatnie dwa lata, projektu architektoniczno-budowlanego i prospektu informacyjnego danego przedsięwzięcia deweloperskiego - komentuje Aldona Pietrzak, radca prawny, wspólniczka w kancelarii GESSEL.

IDŹ NA WIZJĘ

Inne, kluczowe dokumenty znajdziemy w urzędzie miasta lub dzielnicy. - Kwestie granic działek, sąsiedztwa czy przeznaczenia gruntu możemy prześledzić, badając wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - mówi Iwona Gielo-Benza, specjalista ds. prawnych w kancelarii GESSEL.

Niestety, plany zagospodarowania przestrzennego nie obejmują wszystkich inwestycji. Mimo to wiele samorządów publikuje na stronach internetowych mapy z oznaczeniami działek, co może nam pomóc np. w weryfikacji otoczenia. - Strony jednostek samorządowych są kopalnią wiedzy na temat planowanych i realizowanych inwestycji, w tym budowy ulic, oświetlenia, wodociągów, kanalizacji itp. - wyjaśnia ekspertka. Nic nie zastąpi „wizji lokalnej. To konieczność przed zakupem mieszkania, bo w ten sposób będziemy mogli zlokalizować potencjalne uciążliwości (np. fabryki czy głośne zakłady produkcyjne lub usługowe).

WERYFIKACJA UMOWY

Kolejnym punktem jest weryfikacja samej umowy zakupu nieruchomości przekazanej przez dewelopera. Samodzielnie możemy sprawdzić, czy nie znajdują się w niej postanowienia naruszające interesy konsumentów (pomocą może być poradnik wydany przez UOKiK w styczniu 2014 r.). Oczywiście warto wydać kilkaset złotych na poradę prawną u profesjonalisty. Prawnicy lub radcowie prawni będą w stanie zweryfikować np. kwestię odpowiedzialności dewelopera za zgodność przekazywanej nieruchomości z projektem oraz m.in. zasady napraw gwarancyjnych. W efekcie możliwa jest renegocjacja umowy.

 

Cały artykuł dostępny jest w Miesięczniku  MY COMPANY POLSKA  1/2020 (52) (s. 84)