UOKiK przygotowuje nowelizację ustawy deweloperskiej

23.01.2018 Publikacje

Urząd Konkurencji i Konsumentów pracuje nad zmianą ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwanej ustawą deweloperską („Ustawa”). Celem zmiany jest lepsza ochrona nabywców mieszkań i domów.

Przygotowane przez UOKiK założenia projektu nowelizacji przewidują m.in. wykreślenie z Ustawy otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń, objęcie Ustawą nabycia gotowych mieszkań, nabycia miejsc postojowych i garaży oraz uregulowanie umów rezerwacyjnych.

Powiernicze rachunki mieszkaniowe

Obecnie deweloperzy najczęściej korzystają z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych nieposiadających zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Brak powyższych zabezpieczeń oznacza dla nabywcy duże ryzyko utraty środków w przypadku np. upadłości dewelopera lub zaprzestania inwestycji budowlanej.

Założenia UOKiK przewidują likwidację otwartych rachunków bez zabezpieczeń. Środki nabywców będą wpłacane tylko na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności lokali lub domów, na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową albo z gwarancją bankową. Tylko takie rachunki, według UOKiK, dostatecznie chronią pieniądze nabywcy.

Inaczej niż dotychczas, rachunek powierniczy będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego wydzielonego z przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie dla całego przedsięwzięcia.

Kontrola banku

UOKiK chce też precyzyjnie określić zakres kontroli banków nad realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank, zanim przekaże środki deweloperowi, będzie musiał zweryfikować m.in. posiadanie przez dewelopera tytułu prawnego do gruntu i ważnych decyzji administracyjnych dotyczących procesu budowlanego, zgodność prospektu informacyjnego oraz wzoru umowy deweloperskiej z Ustawą, a także czy w odniesieniu do dewelopera nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. W razie stwierdzenia nieprawidłowości, bank wstrzyma wypłatę środków.

Dla uniknięcia wstrzymania wypłat, deweloperzy będą zmuszeni do wcześniejszej kontroli czy stosowane przez nich wzory umów i prospektów są właściwie dostosowane do zmienionej Ustawy oraz czy posiadana dokumentacja przedsięwzięcia deweloperskiego jest kompletna i wystarczająca.

Zaprzestanie budowy przez dewelopera zobowiąże bank do rozwiązania umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego i do zwrotu środków nabywcy.

Rozszerzenie zakresu Ustawy

Istotną zmianą Ustawy będzie objęcie jej zakresem również gotowych lokali. Ich nabywcy zyskają dzięki temu ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia własności lokalu, a ponadto będą mieli takie same prawa związane z odbiorem lokali i zgłaszaniem wad, jak dotychczasowi nabywcy na podstawie umowy deweloperskiej.

Ustawa będzie dotyczyć też nabycia związanego z lokalem m.in. miejsca postojowego, garażu czy boksu rowerowego. Dzięki temu wpłaty na poczet ich ceny będą podlegały ochronie wynikającej z Ustawy.

Nowe regulacje przełożą się na rozszerzenie zakresu umów stosowanych przez deweloperów.

Zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu

Według założeń UOKIK, obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej ma być zgoda wierzyciela hipotecznego, który zabezpieczył się na nieruchomości objętej przedsięwzięciem deweloperskim, a więc najczęściej banku kredytującego dewelopera, na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. W ten sposób, nabywca będzie miał pewność, że po wpłacie ceny otrzyma lokal lub dom wolny od obciążenia hipotecznego ustanowionego przez dewelopera, bez względu na upadłość dewelopera lub problemy ze spłatą wierzycieli.

Za niedołączenie takiej zgody, UOKiK przewiduje sankcję nieważności umowy deweloperskiej.

Umowy rezerwacyjne

Obecnie tzw. umowy rezerwacyjne nie są objęte Ustawą, co pozwala deweloperom na swobodne kształtowanie treści umów. Przygotowywana nowelizacja zakłada włączenie umów do zakresu Ustawy. Na podstawie umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiąże się wyłączyć na pewien czas ze swojej oferty określony lokal lub dom. Opłata rezerwacyjna nie będzie przekraczała 1% ceny i będzie miała charakter kaucji zaliczanej na poczet ceny lokalu lub domu w razie zawarcia umowy deweloperskiej.

W przypadku rozwiązania umowy rezerwacyjnej, deweloper będzie zobowiązany do zwrotu kaucji wpłacającemu. Jeżeli rozwiązanie nastąpi z winy dewelopera, zwróci on kaucję w podwójnej wysokości.

Nowelizacja wymusi na deweloperach dopasowanie dotychczasowych wzorów umów rezerwacyjnych do wymogów Ustawy.

Upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy

Nowelizacja wprowadzi przepisy regulujące prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper będzie musiał w ciągu 30 dni zawrzeć umowę rachunku powierniczego z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę. Uchybienie tym obowiązkom, da nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

UOKiK planuje też rozszerzenie informacji, jakie deweloper musi zawrzeć w projekcie informacyjnym o ryzyku utraty części wpłaconych środków w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy (czyli części ponad gwarantowaną Bankowym Funduszem Gwarancyjnym kwotę 100 tys. euro).

Podsumowanie

Założenia nowelizacji zawierają wiele korzystnych rozwiązań dla nabywców lokali i domów.

Po stronie deweloperów i banków powstaną dodatkowe obowiązki, które mają służyć zwiększeniu bezpieczeństwa na pierwotnym rynku mieszkań. Deweloperzy obowiązani będą dostosować wzory umów deweloperskich, rezerwacyjnych oraz prospektów informacyjnych do nowych regulacji. Skutkiem nieprawidłowego dostosowania lub braku właściwych dokumentów przedsięwzięcia deweloperskiego będzie wstrzymanie wypłat z mieszkaniowych rachunków powierniczych.

Wykreślenie z Ustawy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego zmusi zaś deweloperów do rewizji dotychczas stosowanych sposobów finansowania inwestycji.

Na podstawie założeń, UOKiK opracowuje projekt konkretnych rozwiązań, który zostanie przekazany do konsultacji.

Kontakt:

Aldona Pietrzak
Wspólnik, radca prawny
a.pietrzak@gessel.pl
+48 22 318 69 19

Bernadeta Kasztelan-Świetlik
Wspólnik, radca prawny
b.kasztelan@gessel.pl
+48 22 318 69 57

Iwona Gielo-Benza
Specjalista ds. prawnych
i.gielo@gessel.pl
+48 22 318 69 94

Mogą Cię zainteresować

06.06.2024

Przy zwolnieniach grupowych nietrudno popełnić błąd

Zwolnienia grupowe to skomplikowany proces, pełen formalności i etapów, w którym łatwo o błąd. Aleksandra Głuszek w swoim artykule „Przy zwolnieniach grupowych nietru...

Publikacje
Przy zwolnieniach grupowych nietrudno popełnić błąd

06.06.2024

Status prawny zwierząt a zmiany postaw społecznych w czasach rewolucji cyfrowej.

Status prawny zwierząt a zmiany postaw społecznych w czasach rewolucji cyfrowej. Zapraszamy do lektury, najnowszego artykułu autorstwa prof. dr hab. Marek Michalski "...

Publikacje
Status prawny zwierząt a zmiany postaw społecznych w czasach rewolucji cyfrowej.
Wszystkie publikacje

Chcesz być na bieżąco?

Zapisz się do newslettera!

tygrys