Ustawa deweloperska 2026 a stanowisko UOKiK: ryzyka rynkowe i praktyczne skutki dla deweloperów i nabywców

Dnia 13 lutego 2026 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („ustawa deweloperska”), wprowadzając nowy art. 5a, który miał rozwiązać wieloletni problem różnic w sposobach liczenia powierzchni użytkowej lokali oraz domów w obrocie deweloperskim.

Niemal natychmiast po wejściu w życie przepisu UOKiK opublikował stanowisko interpretacyjne (uzgodnione z MRiT), które – co kluczowe – pozostaje w sprzeczności z literalnym brzmieniem ustawy.

Rozbieżność ta tworzy istotne ryzyko prawne, a w skali rynku może prowadzić do licznych sporów cywilnych, odmiennych orzeczeń sądowych i destabilizacji zasad ustalania cen lokali.

1. Literalna wykładnia art. 5a ustawy deweloperskiej

Nowy art. 5a ustawy stanowi, że powierzchnię użytkową ustala się wyłącznie zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (PN ISO 9836), obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Wariant literalny prowadzi do wniosku, że do powierzchni użytkowej mogą być wliczane m.in.:

• balkony,
• tarasy,
• loggie,
• schody wewnętrzne,
• podesty.

Taki skutek potwierdzają zarówno środowisko deweloperskie, jak i eksperci publikujący na łamach Prawo.pl – wskazując, że nowe brzmienie przepisu rodzi nieścisłości, a stosowanie samej Normy prowadzi do zwiększenia powierzchni formalnej lokalu względem ustaleń poprzednio przyjętych przez rynek.

Co ważne, już na etapie konsultacji publicznych PZFD ostrzegał w pismach kierowanych do Sejmu, że brak jednoznacznego odniesienia do przepisów rozporządzenia dotyczącego projektu budowlanego doprowadzi do „dualizmu powierzchni” – zupełnie różnych powierzchni w dokumentacji projektowej, umowach i księgach wieczystych. Mimo to ustawodawca nie zmienił brzmienia przepisu.

2. Wykładnia systemowa w stanowisku UOKiK z 16 lutego 2026 r.

UOKiK – w komunikacie uzgodnionym z MRiT – zajął stanowisko odmienne od literalnej wykładni ustawy. Organ uznał, że:

• do powierzchni użytkowej nie należy wliczać m.in. balkonów, loggii, tarasów, schodów wewnętrznych czy podestów;
• interpretacja art. 5a powinna uwzględniać nie tylko Polską Normę, ale również rozporządzenie dotyczące projektu budowlanego, które wyraźnie wyłącza te elementy;
• na potrzeby wszystkich etapów procesu sprzedaży (prospekt, umowa, księga wieczysta) należy stosować jedną, spójną wartość powierzchni użytkowej.

Stanowisko to, choć merytorycznie spójne i zgodne z wieloletnią praktyką rynku, nie jest aktem prawa – nie wiąże przedsiębiorców ani sądów. UOKiK sam przyznaje, że ma ono charakter orientacyjny i interpretacyjny.

3. Hierarchia źródeł prawa – kluczowe znaczenie

Art. 87 Konstytucji RP jasno wskazuje zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Należą do nich Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Stanowiska organów administracyjnych – nawet uzgodnione z ministerstwem – nie mieszczą się w tym katalogu.

W konsekwencji:

• ustawa ma pierwszeństwo,
• komunikaty UOKiK nie mogą modyfikować obowiązującej normy ustawowej,
• wykładnia systemowa, choć logiczna, nie zastąpi literalnej treści przepisu.

Powoduje to klasyczny konflikt między wykładnią językową a wykładnią celowościową, który w orzecznictwie był wielokrotnie rozstrzygany na korzyść wykładni literalnej, gdy przemawia za tym zasada pewności prawa.

4. Skutki rynkowe: dwa standardy liczenia powierzchni

Jak wskazują komentarze branżowe, na rynku już teraz funkcjonują dwa równoległe standardy:

A. Standard „ustawowy” (literalny)

Zgodny z PN ISO 9836, potencjalnie zwiększający powierzchnie formalne lokali, co przekłada się na:

• wzrost cen wynikowy,
• zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej,
• konieczność aktualizacji prospektów, umów i KW.

B. Standard „UOKiK” (systemowy)

Zgodny z dotychczasową praktyką, wyłączający elementy takie jak balkony, loggie czy schody.

Eksperci rynku przewidują, że oba standardy będą funkcjonować równolegle, co jest sytuacją wyjątkowo niebezpieczną dla spójności obrotu prawnego.

Powstanie w ten sposób ryzyko, że w sporach:

• konsumenci będą powoływać się na wykładnię literalną,
• deweloperzy – na stanowisko UOKiK,
• w innych przypadkach nastąpi odwrócenie argumentacji zależnie od interesu strony.

5. Orzecznictwo dotyczące rozbieżności pomiarowych

Powstałe w latach 2024/2025 orzecznictwo UOKiK dotyczyło rzetelnego i uczciwego prezentowania „metrażu” oferowanych przez deweloperów mieszkań. Wątpliwości Urzędu wzbudził sposób ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oraz nienależyte informowanie konsumentów o wielkości powierzchni pod nienośnymi ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego.

Powodowało to, zdaniem UOKiK, że konsument nie mógł ustalić rzeczywistej powierzchni lokalu, przy zachowaniu zaproponowanego przez dewelopera układu pomieszczeń. W przypadku jednego dewelopera (decyzja RLU-1/2025), UOKiK zakwestionował to, że deweloper nie wliczył powierzchni pod nienośnymi ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. Problem pojawił się w chwili zawierania umowy przenoszącej własność takiego mieszkania. Okazywało się wtedy, że powierzchnia jest faktycznie większa, a tym samym konsumenci byli zobligowani do dopłacenia ceny za powierzchnię pod ściankami nadającymi się do demontażu.

Opisane działania Prezesa UOKiK mają na celu zapewnienie konsumentom rzetelnej i prawdziwej informacji o tym, jakie rzeczywiście wymiary i właściwości posiada lokal mieszkalny. Informacje takie powinny zostać podane na najwcześniejszym etapie przedkontraktowym (czyli momencie podejmowania decyzji o zakupie mieszkania) i pozostawać niezmienione do czasu finalizacji transakcji.

Również w tym duchu należy odczytywać stanowisko Prezesa UOKiK w niniejszej sprawie – chodzi bowiem o zapewnienie konsumentom przekazywania informacji o powierzchni mieszkania, z której mogą oni realnie korzystać stricto na cele mieszkaniowe (a nie cele pomocnicze jak schody czy loggie).

Pamiętać jednak należy, że stanowisko UOKiK stanowi wyłącznie „głos w dyskusji”, który może, ale nie musi być brany pod uwagę przy rozstrzyganiu indywidualnych sporów konsumentów z deweloperami.

6. Wnioski: tylko nowelizacja może usunąć chaos

Obecna sytuacja – w której ustawa i stanowisko UOKiK prowadzą do odmiennych wyników pomiaru – jest nie do utrzymania z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu.

Jedyną drogą do stabilizacji jest:

1. jasne doprecyzowanie art. 5a,
2. wskazanie wprost, czy norma stosowana jest samodzielnie, czy w powiązaniu z przepisami techniczno-budowlanymi,
3. jednoznaczne określenie, które elementy lokalu podlegają pomiarowi.

Do tego czasu rynek funkcjonować będzie w stanie permanentnego sporu interpretacyjnego, którego skutki – finansowe, prawne i praktyczne – odczują zarówno deweloperzy, jak i konsumenci.