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Das Gesetz über die Anhaltung des Verkaufs von Immobilien aus den Ressourcen des Landwirtschaftlichen Eigentums der Staatskasse sowie über die Änderung mancher Gesetze (GBl. 2016, Pos. 585) führt neben der Anerkennung mancher sehr weitreichender – den Umlauf von landwirtschaftlichen Gründen praktisch lähmender – Berechtigungen für die Agentur für Landwirtschaftliche Immobilien auch wesentliche Änderungen im Zivilgesetzbuch ein. Die wichtigsten Konsequenzen kann die Änderung von Art. 172 des Zivilgesetzbuches haben, der von der Ersitzung von Immobilien spricht.

Im bisherigen Rechtsstand war zum Erwerb einer Immobilie auf dem Wege der Ersitzung die Erfüllung von zwei Anforderungen notwendig: des selbständigen Besitzes der Immobilie sowie der Ablauf einer bestimmten Zeit. Wenn die ersitzende Person den Besitz des Grundstücks oder Gebäudes im guten Glauben erworben hat, beträgt die Zeit zum Erwerb des Eigentums 20 Jahre. Im gegenteiligen Fall kommt es nach dem Ablauf von 30 Jahren zum Erwerb der Immobilie. Die Bestimmung der ersessenen Immobilie war dabei ohne Bedeutung.

Seit dem 30. April 2016 kam unterliegen diese Regelungen einer bedeutenden Änderung. Gemäß dem neuen Art. 172 Par. 3 des Zivilgesetzbuches wird ausschließlich ein individueller Landwirt das Eigentum einer Immobilie durch Ersitzung erwerben können, und dies auch nur dann, wenn die Fläche des erworbenen Areals – einschließlich der die bereits sein Eigentum darstellenden landwirtschaftlichen Immobilien – 300 ha von landwirtschaftlicher Nutzfläche nicht überschreiten.

Veränderliche Bestimmung

Bereits die Einführung eines besonderen rechtlichen Regimes für landwirtschaftliche Grundstücke ist zweifelhaft, im Hinblick auf den Mangel an Präzision in der Definition von landwirtschaftlichen Immobilien im Zivilgesetzbuch. Als solche werden nämlich Immobilien angesehen, die zur Führung einer Erzeugerwirtschaft in der Landwirtschaft im Bereich der pflanzlichen und tierischen Produktion verwendet werden oder verwendet werden können, ohne Ausschluss der Garten-, Obst- und Fischereiproduktion. Zur Bestimmung des Charakters des Grundstücks werden hilfsweise die in der Evidenz der Grundstücke und Gebäude sowie in den örtlichen Raumbewirtschaftungsplänen enthaltenen Informationen herangezogen. Das Gesetz erkennt den in diesen Dokumenten enthaltenen Angaben jedoch keine entscheidende Kraft an.

Da über die landwirtschaftliche Bestimmung einer Immobilie die Möglichkeit der Verwendung des Grundstücks zu landwirtschaftlichen Zwecken entscheidet, kann diese Bestimmung im Laufe der Zeit Änderungen unterliegen. Es kommt also die Frage auf, ob die Bestimmung des Bodens zum Zeitpunkt des Erwerbs des Besitzes oder erst zum Ende des Zeitraums der Ersitzung über die Möglichkeit der Ersitzung entscheiden sollte. Oder sind vielleicht bis zum Zeitraum der Ersitzung durch eine Person, die kein Landwirt ist, nur jene Momente zu rechnen, in denen die Immobilie nicht als landwirtschaftliche Immobilie gerechnet wurde, und die restlichen Zeiträume auszulassen. Auf diese Frage erteilt das Gesetz vom 14. April 2016 keine Antwort.